Как оформить ипотеку заемщику с плохой кредитной историей

Человек с испорченной кредитной историей всё-таки может получить ипотечный кредит. Для этого надо либо обратиться в банк лояльный к штрафникам, либо улучшить кредитную историю с помощью новых займов (но не микрокредитов!). Можно даже попробовать исправить своё кредитное досье через суд. Хотя шанс на победу невелик. А кому-то везёт получить предложение «ипотеки с откатом» от серого маклера. У этого «везения» больше подводных камней, чем кажется. Ну и конечно не надо верить рекламе, обещающей очистку кредитной истории.

Что такое плохая история

Всем понятно, что такое идеальная кредитная история – это когда человек несколько лет пользуется кредитами и за всё время не допустил ни одной даже самой маленькой просрочки по платежам. Гораздо сложнее определить, что такое «испорченная кредитная история», лишающая заёмщика возможности получить новый кредит. Любой банк однозначно откажет человеку, имеющему непогашенную просроченную задолженность. Если же просрочки были закрыты, то возможный ответ банка не столь очевиден.

Наиболее критичными считаются просрочки продолжительностью свыше 90 дней, допущенные в течение последних 3-5 лет. Даже если они уже погашены, риск отказа в кредите — как в ипотечном, так и в потребительском — весьма высок.

С другой стороны, как замечает эксперт отдела ипотечных услуг ООО « БК-Недвижимость» Ирина Халикова, даже если у заёмщика ранее были серьёзные просрочки, но в течение последних трёх лет был хотя бы один благополучно погашенный кредит, то его шанс на получение ипотечного кредита достаточно высок.

Банки ведут себя по разному

У каждого банка свои критерии оценки кредитной истории ипотечного заёмщика. Основное различие — глубина «исторического погружения». Например, Сбербанк и ВТБ учитывают всю кредитную историю клиента, включая займы взятые 10 и более лет назад (если таковые были).

Менее крупные игроки ипотечного рынка определяют благонадёжность заёмщика по его кредитной истории за последние 3-5 лет. Обычно так работают Абсолют Банк, банк «Уралсиб», Райффайзенбанк, Транскапиталбанк, СМП Банк, АИЖК. Самыми «недальновидными», по наблюдениям кредитных экспертов, считаются банки: «Открытие», Примсоцбанк, Промсвязьбанк, Ак Барс Банк, УБРиР — они обычно рассматривают кредитную историю ипотечного заёмщика за последние 2-3 года.

Банки различаются не только по глубине погружения в историю своего клиента, но и по более или менее терпимому отношению к его «проступкам».

Из лояльных к заёмщикам-штрафникам банков риэлторы называют ещё «Русский стандарт».

Все заёмщики равны, но некоторые ровнее

Потенциальный заёмщик может запретить банку заглядывать в его историю. Достаточно отказаться подписывать согласие на просмотр своего кредитного дела. В этом случае банк почти наверняка откажет клиенту в ипотеке, а если и выдаст кредит на покупку жилья то на самых невыгодных условиях — под максимальный процент и с условием большого первоначального взноса. Впрочем, для сильно проштрафившегося заёмщика и такой вариант может быть приемлемым.

О возможности индивидуального подхода банков к клиентам с испорченной кредитной историей говорит недавний случай, о котором рассказали риэлторы: один из самых строгих банков — ВТБ — одобрил заявку на ипотечный кредит человеку, у которого по предыдущим кредитам было 10 просрочек. Правда все небольшие по 2-3 дня и заёмщик предоставил бумаги, из которых следовало, что платежи опаздывали по техническим причинам, так как кредит оплачивала бухгалтерия из зарплаты.

Как незаметно для себя просрочить 8 кредитов

Даже сегодня среди тех, кто обратился за ипотечным кредитом, нередко встречаются граждане не представляющие себе сколько печальных моментов содержит их кредитная история.

Директор офиса АН «Новосёл» Ольга Новосёлова вспомнила недавний случай – в агентство обратилась женщина, желающая купить жильё в ипотеку. Она уверяла, что кредитами никогда не пользовалась. Тем не менее риэлтор запросил кредитную историю клиентки. Выяснилось, что у той было 8 кредитов, из них 4 – негативные. Тогда женщина вспомнила, что действительно оформляла какие-то кредитные карты и давала пользоваться ими родственникам. Поэтому, кстати, большинство агентств недвижимости почти всегда запрашивают кредитные истории клиентов.

Как получить свою кредитную историю

Чтобы ознакомиться со своим кредитным досье, необходимо обратиться в бюро кредитных историй (БКИ). Сегодня в России имеется 17 БКИ, впрочем, 95% кредитных историй россиян сосредоточено в четырех крупнейших бюро. Это Национальное бюро кредитных историй (НБКИ), «Эквифакс Кредит Сервисиз», Объединенное кредитное бюро и кредитное бюро «Русский Стандарт». Заёмщику, чтобы узнать, в каком именно бюро находится его история, надо сделать запрос в Центральный каталог кредитных историй (ЦККИ). Однако на практике так почти никто не поступает. Процедура запроса в ЦККИ обставлена таким количеством формальностей, что обычному гражданину проще напрямую направить запрос в НБКИ, Почти наверняка его кредитная история найдётся там. Формально за такой запрос даже не надо платить.

Для справки: нотариально заверить запрос в БКИ в Екатеринбурге будет стоить 1100 руб. (плюс стоимость пересылки письма), стоимость заверенной телеграммы – от 400 руб. При этом придётся лично посетить нотариуса либо отстоять очередь в почтовом отделении. Поэтому своим «бесплатным» правом на получение кредитной истории сегодня почти никто не пользуется – по факту дешевле и быстрее заказать кредитную историю в отделении банка или иной партнерской компании НБКИ. Стоимость кредитной истории в этом случае составит от 500 до 1200 руб. срок ожидания – от 15 минут до 3 дней.

Если кредитная история испорчена не по вине заёмщика

Запрашивать кредитную историю перед походом за ипотекой надо ещё по одной причине – чтобы убедиться в отсутствии в ней ошибок. Екатеринбургские риэлторы приводят множество примеров, когда дисциплинированным заёмщикам отказывали в жилищных кредитах из-за того, что по вине банка или бюро кредитных историй в личное дёло заёмщика попадали недостоверные данные.

Как замечают банкиры, процедура внесения исправлений в ошибочно испорченную кредитную историю уже достаточно неплохо отработана.

Разумеется, система исправления ошибок не всегда работает гладко.

Можно ли убрать из истории данные о реальных просрочках

Периодически заёмщики через суд пытаются убрать из своей кредитной истории информацию о просрочках реально допущенных самим заёмщиком. Это противоречит основному принципу формирования кредитных историй. По закону досье заёмщика должно отражать все факты из его кредитной биографии – как хорошие, так и плохие. Туда можно добавлять новые, но старые убирать нельзя.

Юристы замечают, что решение подобных судебных дел в пользу заёмщика – это скорее исключение, нежели правило. Человек не может просто потребовать, чтобы ему почистили кредитную историю от негатива, он должен найти некие формальные зацепки. Например, были прецеденты, когда заёмщик пытался расторгнуть договор о хранении персональных данных (на основании которого банк передаёт информацию о заёмщике в БКИ). Если такой договор теряет силу, то информация о человеке, имеющаяся в БКИ, должна быть уничтожена. Впрочем, пока нет сведений о подобных делах, решённых в пользу истца.

Не исправить, но улучшить…

Время от времени в Екатеринбурге появляется реклама организаций, предлагающих исправить плохую кредитную историю. Несколько лет назад услугу по «восстановлению кредитной истории» начал продвигать Совкомбанк. На самом же деле во всех этих случаях организация просто предлагает гражданину взять и погасить заём (кредит), после чего информация о позитивном кредите будет передана в БКИ.

Тем не менее программа с получением и последующим аккуратным погашением новых кредитов – единственный способ для заёмщика-штрафника если не исправить, то хотя бы улучшить кредитную историю. Прежний негатив из истории не исчезает, но «поверх него» накладывается информация о новых вовремя погашенных кредитах.

Чаще всего для улучшения кредитной истории люди покупают в кредит мебель, бытовую технику или иные не очень дорогостоящие предметы. Получить связанный кредит для покупки товара даже не очень надёжному заёмщику проще, чем взять кредит наличными.

Кредит для плохого заёмщика с откатом

Но чудеса случаются! Периодически безнадёжные заёмщики получают предложения по оформлению ипотеки. Правда, при условии отката – некоторый процент от суммы кредита заёмщик должен отдать посреднику. Причём на таких условиях ипотечные кредиты предлагают даже гражданам, имеющим незакрытые просрочки по кредитам. В редакцию METRTV.ru обратился заёмщик с вопросом – что ему грозит, если он согласится на участие в подобной сделке, предложенной агентом по недвижимости. Эксперты пояснили, что преследование по закону такому заёмщику не грозит. Формально он взял кредит и заплатил комиссию агенту. Правда возникает вопрос, как он будет гасить новый ипотечный кредит, если не может справиться с уже имеющимся займом?

Кстати, откат маклеру при описанной схеме обычно не так уж велик – обычно порядка 30-40 тыс. руб., плюс примерно такая же сумма за услуги по подбору объекта для покупки и сопровождения сделки.