Как сдать внаём квартиру. Виды квартир и особенности их аренды

Итак, вы решили сдать квартиру. Хотите избежать разногласий с соседями, проблем с коммунальными службами и выстроить отношения с нанимателем как можно прозрачнее.

Сразу скажем, что данная статья посвящена именно сдаче квартиры. Если вас интересует сдача внаем комнаты или отдельного дома, то предлагаем вам ознакомиться с соответствующими статьями.

Какие бывают квартиры?

При рассмотрении вопроса сдачи внаем квартиры мы считаем нужным разделить квартиры на

1. приватизированные и
2. неприватизированные (муниципальные).

Здесь речь пойдет о сдаче квартиры, которая находится в вашей собственности.

Право гражданина распоряжаться своим имущество закреплено в законодательстве (п. 2 ст. 35 Конституции РФ, п.2 ст. 209 ГК РФ). Поэтому только за вами остается решение о том, кому, на каких условиях и за какую плату сдавать вашу собственную квартиру.

Это касается и всех остальных собственников. Поэтому обращаем ваше внимание на то, что если вы не являетесь единоличным собственником квартиры, то для заключение договора потребуется согласие остальных собственников квартиры. В этом случае можем предложить вам следующие варианты:

1. Оформить доверенность на одного из собственников о том, что остальные доверяют ему заключить договор найма, и в этом случае наймодателем по договору будет выступать один из собственников;
2. В договоре в качестве наймодателей указать всех собственников.

Никакого другого согласования, кроме как с остальными собственниками, не требуется.

Неприватизированная (муниципальная) квартира не является вашей собственностью. Но в соответствии с пп. 2 п.1 ст. 67 ЖК РФ, вы имеете право сдавать ваше жилое помещение в поднаём. Однако в соответствии с п.1 ст.685 ГК РФ сдать жилое помещение по договору поднайма можно только с согласия наймодателя, так что придется все-таки пройти дополнительный этап согласования.

Наймодатель у неприватизированной квартиры может быть разный: префектура, муниципалитет или другой орган . Найти ответ на вопрос, кто же является вашем нанимателем, можно в договоре найма, на основании которого вы сами проживаете в квартире.

Наймодателю следует передать письменное обращение с просьбой разрешить заключить договора поднайма. В данном обращении также должно содержаться согласие всех членов вашей семьи, проживающих вместе с вами.

В случае получения положительного ответа (а такой ответ должен быть предоставлен также в письменной форме), можно заключать договор поднайма.

Уведомление любопытствующих

То, что вы делаете с предоставленной или, тем более, вашей собственной квартирой, с правовой точки зрения соседей не касается. Конечно же, если ваши жильцы не причиняют неудобства соседям, нарушая их законные права. Все, что касается ответственности за нарушение общественного порядка, мы советуем включить в договор.

Если же наниматели порядочные, не мусорят и не нарушают ничей покой, то никаких объяснений, кто сейчас проживает в вашей квартире, чем они занимаются и т.д., вы давать не обязаны. Конечно, здесь все зависит от ваших взаимоотношений с соседями. Вы можете и попросить их в первое “присматривать” за квартирой: не устраивают ли там шумных вечеринок и т.д.

Мы ни в коем случае не призываем шпионить за жильцами, фиксируя каждый их шаг, это было бы неэтично. Если вы настолько не доверяете нанимателю, лучше вообще отказаться от сделки и поискать более надежного, с вашей точки зрения, человека.

Кто еще может проявить интерес к вашей арендной деятельности? В настоящее время как собственники квартир, так и наниматели муниципального жилья, довольно тесно взаимодействуют с ТСЖ, кооперативами.

Обычно, отношения между адекватным жильцом и ответственным представителем ТСЖ/кооператива складываются нормально. Но как и в случае с соседями, предоставлять какую-либо информацию о своих нанимателях вы не обязаны.

Единственное исключение: если стоимость каких-либо коммунальных услуг у вас рассчитывается, исходя из количества проживающих в квартире, вы должны сообщить число своих нанимателей. Но обязанности сообщать их данные у вас нет.

К тому же не будем забывать про Федеральный закон Российской Федерации от 27 июля 2006 г. № 152-ФЗ “О персональных данных“, из которого можно сделать вывод, что предоставлять кому-либо данные ваших нанимателей, вы не имеете право.

Если вы поддерживаете доверительные отношения с вашим ТСЖ/кооперативом, то можем посоветовать вам поставить их в известность о том, что вы сдаете квартиру, оставить контактный номер телефона и попросить сразу же связаться с вами в случае каких-либо конфликтных ситуаций.

Сдаем квартиру “с потрохами”

Вряд ли вы будете сдавать квартиру, в которой нет абсолютно никакой мебели, сантехники, освещения и другого имущества. Как правило, в любой квартире есть хотя бы минимальный набор предметов, необходимых для быта.

Как же обезопасить имущество, оставленное “на растерзание” нанимателю? В статье, рассказывающей про риски нелегальной аренды, мы уже затрагивали данный вопрос. Но если вы читаете эту статью, надеемся, вы все-таки решили оформить наём квартиры надлежащим образом и заключить договор. Поэтому скажем еще несколько слов об имуществе в сдаваемой квартире.

Как приложение договору найма можно добавить акт приема-передачи всего имущества, находящегося в ней. В этом документе следует перечислить все имущество, по возможности так, чтобы его легко можно было идентифицировать: какой именно телевизор, шкаф и т.д. Если имущество уже имеет какие-то повреждения, то в акте такой факт тоже отражается – но это, скорее всего, будет уже требованием вашего нанимателя.

Коммунальные услуги в сдаваемой квартире

Мы уже обратили ваше внимание на то, что если стоимость каких-либо коммунальных услуг зависит от количества лиц, проживающих в квартире, то необходимо уведомить организацию, которая осуществляет расчет этих коммунальных платежей. Это может быть, как ТСЖ/кооператив, так и сама компания, предоставляющая услуги.

Что же касается коммунальных услуг целом, то в соответствии со ст. 678 ГК РФ, оплачивать их обязан наниматель (то есть, ваш квартирант). В договоре можно закрепить эту обязанность и за вами – здесь все зависит от достигнутых соглашений. Однако обращаем ваше внимание на то, что даже если обязанность по оплате коммунальных услуг будет возложена на нанимателя, претензии из-за неуплаты будут предъявлены вам, т.к. по договору с компанией, предоставляющей услуги, обязательства продолжаете нести вы.

Контроль за ситуацией

Как мы сказали, неформально вы можете попросить соседей или представителя ТСЖ/кооператива приглядывать за новыми жильцами, и сообщить вам, если будут проблемы. Но за своим имуществом всегда надежнее следить самому. Заметим, что официально проживающий в квартире наниматель приобретает право на неприкосновенность жилища. Данное право гарантируется нам всем Конституцией и Жилищным кодексом. Поэтому, если вы просто придете без спроса, тем более в отсутствие нанимателя, его это, скорее всего, “не обрадует”.

Что же делать, как, не нарушив ничьих интересов, проведать свою квартиру?

Вы можете заранее согласовать с нанимателем время и периодичность таких проверок, и зафиксировать это в договоре. Например, ежемесячно во время получения арендной платы.

Итоги и выводы

Если вы собираете сдавать квартиру, то стоит обратить внимание на следующие моменты:

• Приватизирована или нет ваша квартира?
• Какие у вас взаимоотношения с соседями?
• Кто занимается управлением общим имуществом дома – ТСЖ/кооператив?
• Как рассчитываются коммунальные платежи?
• Какое имущество есть в квартире?

Ответы на эти вопросы должны будут лечь в основу некоторых пунктов вашего договора. Но не стоит при составлении договора ограничиваться только этими положениями. В договоре следует указать все условия, которые вы согласовали с нанимателем. И чем подробнее будут описаны права и обязанности обеих сторон, тем прозрачнее будут взаимоотношения.

У нас на Портале Вы можете:

• Абсолютнобесплатноскачать шаблон договора аренды квартиры
• Купить договора аренды квартиры на все случаи жизни и доп. соглашения с комментариями наших юристов в магазине договоров (от 100р)
• Ваш случай «более сложный», и вам не подходит стандартный образец договора? – наш юрист сформирует для Вас договор аренды, составленный с учетом всех Ваших потребностей.
• А еще мы Вас проконсультируем, поможем оформить налоговый вычет, определиться с формой налогообложения и многое другое. Наши услуги для арендодателей и арендаторов