Обзор рынка недвижимости Москвы в сентябре 2017-го

Две трети года остались за плечами, впереди – «высокий» сезон для рынка недвижимости Москвы. В каком состоянии он находится сейчас и чего покупателям и продавцам ждать до конца года?

Влияние реновации пятиэтажек

Наиболее ярким событием в 2017 году стало объявление о грядущем сносе пятиэтажек в столице. Это привело к тому, что в марте-апреле у продавцов таких квартир случилась некая информационная истерика: люди не понимали, чего ждать от реновации: стоит ли продавать свою хрущевку или ждать расселения? По мере того как ситуация прояснялась, продавцы постепенно стали снимать квартиры с продажи в надежде получить от властей новые рентабельные квартиры. Это подтверждают данные специалистов компании «Миэль – сеть офисов недвижимости». «В структуре предложения доля квартир в пятиэтажках по итогам июля равнялась 6,1% (для сравнения: в феврале она составляла 9,2%, в марте — 8,5%, в апреле — 7,8%, в мае — 7,4%, в июне — 6,8%), – сообщают они. – Пик эмоциональных сделок с такими квартирами пришелся на апрель: доля сделок с пятиэтажками тогда доходила до 19%, а в июле сохранилась на уровне июня и составила 10%. Для сравнения, в мае эта доля составляла 12%».

Вторичное жилье в Москве

На вторичном рынке жилья последовательно сокращается общий объем предложения. При этом примерно треть закрывающихся лотов — это так и не проданные объекты. Собственники решают снять их с продажи, поскольку не находят покупателей за приемлемую цену. Такое поведение собственников иногда называют «синдромом разочарованного продавца». Это явление начало формироваться в сегменте столичной вторички во второй половине прошлого года, а сейчас уже стало массовым. Сегодня требования продавцов по ценам превышают ожидания покупателей в среднем на 25%, при том что «нормативный» показатель, который позволяет сторонам договариваться и проводить операции купли-продажи, не должен превышать 10%. «Приведу конкретный пример. Двухкомнатная квартира на Кутузовском проспекте, в сталинском доме, меблированная, после ремонта предлагается к продаже за вполне рыночные 16 млн рублей. На просмотр приходит человек, заявляет, что берет ее за 10 млн, и удивляется, что продавец не бежит за шампанским», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

С этой точкой зрения согласна и управляющий партнер «Миэль – сеть офисов недвижимости» Марина Толстик: «Как и в 2016 году, в 2017-м на рынке вторичной недвижимости Москвы было время покупателя. Это подразумевает большое количество предложений и относительно малый спрос. В течение всех прошедших месяцев цены были в среднем сопоставимы с докризисным периодом (то есть с весной 2014 года), а за указанный период они едва заметно выросли — с 212 900 рублей (по данным на 1 января) до 214 300 рублей за кв. метр (по данным на 1 августа)». (По данным Domofond.ru, цена предложения вторичных квартир в Москве за этот период снизилась с 211 300 рублей за кв. метр в январе до 198 300 рублей за кв. метр в июле).

Рынок новостроек в Москве

Продолжается давление на вторичное жилье со стороны новостроек – это характерно как для столицы, так и для регионов. Сейчас новостройки во много диктуют ценообразование всему рынку из-за огромного объема и разнообразия предложения.

«Одним из ключевых моментов в 2017 году на рынке недвижимости стал выход в реализацию большого количества новых проектов. Для сравнения: в 2016 году вышло порядка 40 новых проектов бизнес- и премиум-класса, а в этом году увидят свет не менее 60 новых проектов. Масштабное строительство планируется также на территории девяти транспортно-пересадочных узлов», — комментирует генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

Как рассказывает Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, в этом году одновременно с сростом предложения вырос и спрос на новостройки в Москве, что выражается в рекордном количестве ДДУ: «Из ключевых перемен на первичном рынке следует отметить рекордное увеличение объема предложения — в частности, за год, c конца первого полугодия 2016 по июль 2017 года этот показатель увеличился на треть, а за последние три года вырос вдвое. Радует, что и спрос тоже увеличивается почти соразмерно росту предложения — например, за первое полугодие 2017 года количество ДДУ достигло рекордной отметки в 23,9 тысячи».

Наибольшая активность наблюдается в самом недорогом сегменте. Быстрее всего с рынка уходят наиболее бюджетные варианты с наилучшим соотношением цены и потребительских характеристик. «Правда, из этого тренда немного выбиваются июльские данные: так, отмечен резкий рост сделок с трехкомнатными и многокомнатными квартирами стоимостью от 30 млн рублей. Однако это явление обусловлено изменением курса доллара и не оказало влияния на бюджетный сегмент», — добавляет Марина Толстик.

Итоги и перспективы

«На сегодняшний день объем предложения на первичном рынке Москвы достигает 4 млн кв. метров, а это почти 61 тысяча лотов (квартиры и апартаменты). Для того чтобы реализовать данный объем, девелоперам потребуется три-четыре года. Учитывая широчайший выбор вариантов по доступным (для Москвы) ценам, можно предположить, что интерес покупателей к столичной жилой недвижимости в среднесрочной перспективе останется достаточно высоким», — отмечает Ирина Доброхотова.

В целом в 2017 году на столичном рынке недвижимости вектор развития по сравнению с прошлым годом не изменился. По-прежнему много альтернативных сделок; растет число выданных ипотечных кредитов. Все это говорит о том, что у покупателей практически нет собственных средств для приобретения жилья. «Однако есть и хорошие новости. Невозможно обойти вниманием изменение процентной ставки Сбербанка: минимальная процентная ставка по стандартным условиям составляет сегодня 9,4% годовых, а в некоторых проектах она опускается до 7.5% годовых, что на данный момент является самой низкой ставкой по ипотеке (так называемая субсидированная ставка). В целом это позитивно влияет на покупательскую способность — вслед за Сбербанком снизил ставки и ВТБ и ряд других банков», — отмечает Яна Глазунова.

Но глобальных предпосылок для кардинального изменения ситуации, то есть резкого роста спроса, не видно. Сейчас нет и следа той бурной активности, которая царила на рынке в середине 2000-х. Люди, конечно, покупают и продают недвижимость, но практически всегда это является решением насущных жилищных вопросов для жизни здесь и сейчас. Какие-то семьи разъезжаются, кто-то приобретает квартиру для проживания взрослых детей или пожилых родителей. Но для инвестиций столичный рынок жилья сейчас едва ли подходит.