Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – объективный информатор о возможностях застройки участков и реконструкции капитальных объектов

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – объективный информатор о возможностях застройки участков и реконструкции капитальных объектов

ГПЗУ – это градостроительная картина земельного участка

При освоении земельного участка без его градостроительного плана обойтись практически невозможно. Ведь именно он даёт ответ на вопрос о том, можно ли на участке возвести объект с запланированными характеристиками. Органы власти через ГПЗУ информируют застройщика о строительных характеристиках участка и установленных в отношении него ограничениях.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – объективно полезный документ. Его сведения помогают определить с высокой точностью определить:

  • место расположения будущего или существующего объекта
  • допустимое расположения построек с учётом технических требований к ним
  • расстояние до ближайших объектов капитального строительства и проложенных сетей:
    • трубопроводов
    • ЛЭП
    • прочих коммуникаций

    В масштабной по объёму градостроительной документации:

    • материалы градостроительного зонирования территорий поселений
    • проект планировки и проект межевания территории (ППТ и ПМ) поселений и кварталов (микрорайонов)

    градостроительный план земельного участка – самый «маленький элемент». Он хотя и выведен из числа документов по планировке территории, но насыщен информацией о градостроительной ситуации надела.

    Из названия документа понятно, что ГПЗУ содержит градостроительные сведения только об одном конкретном участке, а не об иной большей или меньшей территории. Информация ГПЗУ необходима застройщикам любых ЗУ, на которых разрешено строительство капитальных объектов.

    Градостроительный план содержит данные о параметрах участка, которые будут использоваться:

    • на стадии проектных работ
    • при получении разрешений на строительство/реконструкцию ОКС

    Применительно к конкретному земельному участку ГПЗУ представляет собой выписку из документов, материалов территориального планирования. В их числе следующие:

    • правила землепользования и застройки поселения (ПЗЗ)
    • ППТ и ПМ территории квартала (микрорайона)
    • нормативы градостроительного проектирования
    • сведения, содержащиеся:
      • в ЕГРН
      • в федеральной ГИС территориального планирования
      • в ГИС обеспечения градостроительной деятельности

      По столь веским причинам ГПЗУ был и остаётся «бесценным помощником» застройщиков при решения ими главных задач:

      Значение ГПЗУ при строительстве частных жилых домов

      Градостроительное законодательство (статья 57.3 ГрК РФ) исключило обязательность подготовки ГПЗУ, разработки и согласования проекта ОКС, получения РНС перед началом стройки или реконструкции:

      • индивидуальных жилых домов
      • садовых домов

      а федеральные законы (№ 340-ФЗ от 03.08.2018, № 404-ФЗ от 08.12.2020, №478-ФЗ от 30.12.2021) установили и последовательно упрощали порядок регистрации таких объектов по «дачной амнистии»:

      • без направления в администрацию уведомлений от собственников ЗУ о намерении возвести дом, а также уведомлений о завершении его строительства
      • с представлением в Росреестр:
      • декларации, содержащей описание строения, которую нужно приложить к техплану
      • документа, подтверждающего право собственности на землю

      Игнорировать, тем не менее, роль ГПЗУ при подготовке к строительству и делать поспешные выводы о его никчемности не стоит. Можно только посетовать о том, что ГПЗУ перестал быть обязательным документом, иначе собственники ЗУ не совершили бы свои ошибки при строительстве.

      Не каждый застройщик частного жилого дома обладает достаточной компетенцией для досконального изучения требований к застройке участка, которые никто не отменял. Их нарушение может стать законным основанием для неприятного вердикта Росреестра – отказа в постановке строения на государственный учёт и регистрации сведений о нём в ЕГРН.

      Не имея на руках ГПЗУ при подготовке к строительству, нужно быть уверенным в своём знании тех требований, что установлены ПЗЗ поселения, строительными нормативами, законами в области охраны природных объектов и т.д.:

      • к размещению дома/ОКС на участке, то есть к определению «пятна застройки», – с учётом:
          , в пределах которых разрешается строительство
        • границ охранных зон или ЗОУИТ, действующих на ЗУ или только на части территории ЗУ
        • границ сервитутов, которые, возможно, установлены для доступа к соседнему участку , отсекающих территории общего пользования (улицы, бульвары, скверы) или границы территорий, занятые линейными объектами, от попадания в них дома/ОКС, хозяйственной постройки или ограждения участка
        • нормативных технических регламентов в сфере градостроительства
        • количество этажей
        • предельная высота зданий
        • максимальный процент застройки

        Краткое перечисление требований – только часть сведений, включаемых в ГПЗУ, раскрывающих порядок их исполнения. Этот факт более чем убеждает, что ГПЗУ – тот документ, который обеспечит застройщику исключение ошибок при подготовке к строительству капитального объекта.

        Требования к содержанию ГПЗУ

        Сведения, включаемых в ГПЗУ, регламентированы статьей 57.3 ГрК РФ.

        Материалы ГПЗУ готовятся по форме, утверждённой Приказом Минстроя России №741/пр от 25.04.2017.

        Каждый ГПЗУ регистрируется с присвоением ему идентификационного номера.

        Состав сведений и материалов ГПЗУ
        1. реквизиты ППТ и (или) ПМ территории:
          • в случае, если ЗУ расположен в границах территории, в отношении которой утверждены ППТ и (или) ПМ территории
        2. информация:
          • о границах ЗУ
          • о кадастровом номере ЗУ (при его наличии)
          • или о границах образуемого ЗУ:
            • границы образуемого ЗУ указываются в утверждённой схеме расположения земельного участка/участков на кадастровом плане территории (СРЗУ на КПТ)
        3. границы зоны планируемого размещения ОКС:
          • в соответствии с утверждённым ППТ (при его наличии)
          • с отображением на чертеже ГПЗУ «пятна застройки»
          • с обязательным координирование зоны планируемого размещения ОКС – в соответствии с утверждённым ППТ (при его наличии)
          , в пределах которых разрешается строительство
        4. сведения о территориальной зоне земельного участка
        5. виды разрешённого использования ЗУ:
          • основные ВРИ
          • вспомогательные ВРИ
        6. предельные параметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС:
          • параметры устанавливаются градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен ЗУ
          • сведения о параметрах отсутствуют в случаях, когда на ЗУ:
            • действие градостроительного регламента не распространяется
            • градостроительный регламент не устанавливается
        7. для ЗУ, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается – сведения о требованиях:
          • к назначению ОКС
          • к параметрам ОКС
          • к размещению ОКС
        8. предельные параметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС на ЗУ, расположенном в границах особо охраняемой природной территории (ООПТ)
        9. расчётные показатели для ЗУ, расположенного в границах территории проекта КРТ:
          • минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур
          • максимально допустимого уровня территориальной доступности объектов для населения
        10. ограничения использования ЗУ:
          • для ЗУ, полностью или частично расположенном в границах ЗОУИТ
        11. границы ЗОУИТ:
          • в том числе если ЗУ полностью или частично расположен в границах ЗОУИТ
        12. границы публичных сервитутов
        13. номер и (или) наименование элемента планировочной структуры, в границах которого расположен ЗУ
        14. сведения об ОКС, расположенных в границах ЗУ
        15. сведения о сетях инженерно-технического обеспечения, расположенных в границах ЗУ
        16. информация о наличии/отсутствии в границах ЗУ объектов культурного наследия (ОКН)
          • со сведениями о границах территорий ОКН
        17. информация о возможности подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения):
          • возможность определяется с учётом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, муниципального округа, городского округа (при их наличии)
          • в состав сведений входит информация:
            • о максимальной нагрузке в возможных точках подключения (технологического присоединения) к таким сетям
            • об организации, представившей информацию
            • реквизиты нормативных правовых актов субъекта РФ, муниципальных правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории
        18. сведения о «красных линиях»

        В ГПЗУ параметры по ППТ не указываются. На титульном листе документа даётся информация об утверждённом ППТ, на территории которого расположен земельный участок.

        Примеры

        • пример ППТ и ПМ – здесь
        • пример ГПЗУ –здесь.

        Примечания

        1. Региональными законами субъектов РФ могут быть утверждены положения о том, что обязательным приложением к ГПЗУ являются материалы и результаты ранее проведённых инженерных изысканий (пункт 3.1 статьи 57.3 ГрК РФ):

        • содержащиеся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности
        • не относящиеся к категории ограниченного доступа

        2. Если размещение ОКС не допускается по причине отсутствия документации по планировке территории, выдача ГПЗУ (пункт 4 статьи 57.3 ГрК РФ):

        • для архитектурно-строительного проектирования
        • для получения РНС

        выполняется только после утверждения документации по планировке территории

        3. В случае расположения ЗУ в границах территории КРТ выдача ГПЗУ допускается только при наличии документации по планировке территории, утверждённой в соответствии с договором о КРТ.

        Заявление на получение ГПЗУ

        ГПЗУ может быть выдан только правообладателю ЗУ:

        • собственнику ЗУ
        • владельцу ЗУ, пользующемуся земельным участком:
          • на праве постоянного (бессрочного) пользования
          • на праве безвозмездного пользования
          • на праве пожизненного наследуемого владения
          • по договору аренды
          • по договору субаренды

          Выдача ГПЗУ относится к компетенции органов местного самоуправления и осуществляется в соответствии с административными регламентами.

          Заявление на предоставление ГПЗУ нужно направить в орган местного самоуправления:

          • или по месту нахождения ЗУ
          • или через многофункциональный центр (МФЦ)
          • или через портал Госуслуги
            • в Северной столице – через Портал «Государственные и муниципальные услуги (функции) в Санкт-Петербурге»

            Примеры

            На сайтах администраций предоставлена возможность для ознакомления и скачивания файлов заявлений на предоставление ГПЗУ:

            • пример 1
            • пример 2
            • пример 3
            Заявление на получения ГПЗУ в Москве

            В российской столице ГПЗУ можно получить на основании заявления, поданного только в электронной форме – через официальный сайт Мэра Москвы.

            Подготовка и выдача ГПЗУ – одна из 5 видов государственных услуг, оказываемых Москомархитектурой:

            • юридические лица и индивидуальные предприниматели подают заявление исключительно в электронном виде
            • физические лица подают заявление:
              • или в электронном виде через портал Мэра Москвы – в разделе Градостроительный план земельного участка
              • или на бумажном носителе через «одно окно» Москомархитектуры»

              Способ получения ГПЗУ московские застройщики могут выбрать по своему усмотрению:

              1. в электронном форме
              2. на бумажном носителе
              Заявление на получения ГПЗУ в Московской области

              Полномочия по подготовке, регистрации и выдаче градостроительных планов земельных участков возложены на Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (Мособлархитектура).

              Электронная форма заявления заполняется на Региональном портале государственных и муниципальных услуг Московской области (РПГУ).

              Документы для получения ГПЗУ

              Единственный документ, который требуется от правообладателя ЗУ, – заявление о выдаче ГПЗУ. В нём нужно будет:

              • изложить цель получения плана:
                • строительство или реконсрукция
                • высота, количество этажей, площадь, объём, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций ОКС

                ГПЗУ может быть выдан только на сформированный ЗУ – то есть у земельного участка должны быть:

                • кадастровый номер
                • описание местоположения, устанавливаемое посредством определения координат характерных точек границ ЗУ

                В ином случае необходимо обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания и постановки ЗУ на кадастровый учет с обязательной последующей регистрацией прав.

                Порядок подготовки ГПЗУ

                При подготовке градостроительного плана земельного участка орган местного самоуправления использует:

                • документы территориального планирования и градостроительного зонирования
                • нормативы градостроительного проектирования
                • документацию по планировке территории
                • сведения:
                  • ЕГРН
                  • федеральной государственной информационной системы территориального планирования
                  • информационной системы обеспечения градостроительной деятельности

                  В течение 2 рабочих дней с даты получения заявления о выдаче ГПЗУ администрация направляет запрос в ресурсоснабжающие организации о предоставлении технических условий (ТУ) для подключения (технологического присоединения) объекта, планируемого к строительству или реконструкции. Предоставление технических условий в орган местного самоуправления обязательное. Процедура регулируется:

                  • Постановлением Правительства РФ № 83 от 13 февраля 2006 года
                  • положениями Градостроительного кодекса РФ (пункт 7.1 статьи 57.3)

                  Если в заявлении о предоставлении ГПЗУ правообладатель участка не указал цель его использования, то эксплуатационная организация определяет максимальную нагрузку в возможных точках подключения к сетям инженерно-технического обеспечения на основании сведений в ПЗЗ.

                  Срок действия ГПЗУ

                  Информация ГПЗУ актуальна в течение 3 лет – со дня его выдачи и до даты подачи заявления на получение разрешения на строительство (пункт 10 статьи 57.3 ГрК РФ).

                  По истечении этого срока использование сведений, содержащихся в ГПЗУ не допускается:

                  • застройщику после 3 лет, прошедших с момента выдачи плана, необходимо вновь получить ГПЗУ
                  • не исключается, что требования к проектированию и строительству объекта станут другими

                  Орган по градостроительству и архитектуре полномочием по утверждению градостроительных планов земельных участков не обладает:

                  Градостроительный план земельного участка:

                  • не утверждаются распоряжениями управлений или комитетов по градостроительству и архитектуре
                  • только регистрируется

                  Срок подготовки, регистрации и выдачи ГПЗУ – 14 рабочих дней. ГПЗУ выдаётся без взимания платы (пункт 6 статьи 57.3 ГрК РФ).