научная статья по теме ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ Науковедение

Текст научной статьи на тему «ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ»

Гражданское право: предпринимательское право: семейное право: международное частное право

(Тюменский государственный университет)

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Конституция РФ (ст.40)1 провозглашает право каждого гражданина России на жилище. П. 1 ст. 209 ГК РФ2 говорит о том, что собственнику имущества, в том числе собственнику жилого помещения, принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Основные же принципы и механизмы реализации конституционного права российских граждан на жилище, важнейшая часть правового регулирования жилищных отношений определены в ЖК РФ . В ч.2 и 3 ст.1 ЖК РФ указывается на то, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими.

Право на жилищеможет быть реализовано различными способами, в том числе посредством гражданско-правовых сделок.

К сожалению, Россия сегодня относится к государствам, жилищный вопрос в которых не решен. Отсутствие эффективных способов решения этого вопроса обусловлено как объективными, так и субъективными факторами. К первым относится отсутствие материальных гарантий для реализации гражданами своих жилищных прав. К последним относятся во многом искусственное завышение цен на недвижимость в России, криминализация рынка недвижимости, отсутствие устоявшейся судебной практики по жилищным спорам.

Праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения посвящен раздел II ЖК РФ. Под вещным правом понимается право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства4. Ст. 216 ГК РФ содержит примерный перечень вещных прав, к числу которых отнесены право собственности, право пожизненного наследуемого владения землей, право постоянного (бессрочного) пользования землей, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитуты. Специалисты включают в состав вещных прав также: право учреждения на самостоятельное распоряжение имуществом (п. 2 ст. 298 ГК РФ); залог недвижимости (ипотеку) (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 334 ГК РФ); права члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа; права членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением (ст. 292 ГК РФ); право пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, по договору или в силу завещательного отказа (§ 4 гл. 33, ст. 1137 ГК РФ).

В соответствии с ГК РФ (ст. ст. 130, 131), Федеральным законом РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 года) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 года № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 года № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 года № 2-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. 03.03.2014. № 9. Ст.851.

2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 года № 51-ФЗ (ред. от 05.05.2014 года)

(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014 года) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст. 3301.

3 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 года № 188-ФЗ (ред. от 21.07.2014 года) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014 года) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.

4Тихомиров М.Ю. Собственность и иные вещные права на жилые помещения: практическое пособие. - М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2011. - С. 19.

ним» (ст. ст. 1, 4)1 и ЖК РФ (ст. 18) право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, установленных этими нормативными правовыми актами.

Следует отметить, что впервые в отечественном жилищном законодательстве вещным правам на жилые помещения посвящен самостоятельный раздел.

Как справедливо заметил В.П. Камышанский: «Определение пределов вещного права, его содержания, а также условий его реализации является объективной потребностью любого правового государства. Разумно установленные границы, учитывающие взаимные интересы собственника и третьих лиц, позволяют избежать социальной напряженности и конфликтов в обществе»2. Г.С. Демидова отмечает, что наибольшие ограничения в свободной реализации прав установлены для отношений собственности, и прежде всего собственности на жилые помещения3.

Учитывая социальную значимость и специфичность данного вида недвижимости, законодатель с особой тщательностью подошел к правовой регламентации отношений, возникающих в связи с владением, пользованием и распоряжением жильем, предусмотрел механизм, обеспечивающий необходимую устойчивость прав на это имущество, как самих собственников, так и других лиц.Однако, несмотря на важность и значимость вещных прав, они так и не получили надлежащего правового оформления в нормах ЖК РФ. К примеру, термин «вещные права» встречается лишь в названии раздела. В содержании его глав 5 и 6 категория «вещные права» ни разу не используется.

Необходимо отметить, что аналогичная ситуация имеется и в ГК РФ. Глава 18 ГК РФ включает шесть статей (ст.ст. 288-293), в которых содержатся нормы о правовом регулировании права собственности на жилые помещения. Пожалуй, исключением является ст. 292 ГК РФ, определяющая правовое положение членов семьи собственника жилого помещения.

Природа права собственности на жилое помещение до настоящего времени остается неопределенной, поскольку ни в гражданском, ни в жилищном законодательстве о нем не говорится специально как об ограниченном вещном праве.

Итак, с принятием ЖК РФ в российском законодательстве в сфере реализации права собственности на жилые помещения ситуация изменилась по сравнению с существовавшей ранее. До вступления в силу ЖК РФ отсутствовали нормы о понятии, содержании, видах, особенностях осуществления ограниченных вещных прав на жилые помещения, не регламентировались права и обязанности их субъектов (за исключением прав членов семьи собственника жилого помещения). Основное внимание законодатель уделял регулированию отношений по реализации права собственности на жилые помещения.

После появления ЖК РФ сущность отношений собственности на жилые помещения изменилась, но ненамного. Раздел второй ЖК РФ так и не дал прямого ответа на вопрос: какие права на жилые помещения относятся к вещным? И только путем толкования содержания гл. 5 ЖК РФ можно сделать вывод о том, что к ограниченным вещным правам следует отнести три группы прав: права граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении (ст. 31 ЖК РФ); право пользования жилым помещением по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ); право пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).

1 Федеральный закон РФ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ (ред. от 21.07.2014 года) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. № 30. Ст. 3594.

2Камъшанский В.П. Пределы и ограничения права собственности: Монография. - Волгоград: Вол-гогр. акад. МВД России, 2000. - С. 9.

3Демидова Г.С. Ограничения права собственности граждан на жилые помещения // Правоведение. 2001. № 5. - С. 64.

В ч. 1 ст. 30 ЖК РФ закреплено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, которые установлены Кодексом. Примечательно, что в ст. 288 ГК РФ содержание права собственности на жилое помещение также раскрывается через правомочия владения, пользования и распоряжения, но при этом указывается, что в соответствии с его назначением.

ЖК РФ ограничивает права собственника на жилое помещение двумя категориями: назначением жилого помещения и пределами его использования.

В цивилистике принято, что владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи1.

Особенность владения жилым помещением определяется учеными по-разному: от возможности пользоваться помещением до понятия государственной регистрации права собственности на жилое помещение2. Более подробно вопрос понимания владения жилым помещением исследован P.C. Бевзенко, по мнению которого владение означает два важных момента - наличие у лица самостоятельного, беспрепятственного доступа к объекту и возможность прекратить или ограничить доступ к нему третьих лиц3.Возможность получить от жилого помещения его полезные свойства является пользованием такого объекта. А распоряжение дает право изменить судьбу жилого помещения: продать его, подарить, иным способом совершить какие-то действия в отношении этого имущества.

Собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи, либо сдавать жилые помещения для проживания другим лицам на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК РФ); допускается использование собственником жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности и индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает прав и законных интересов граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17); собственнику разрешено провести переустройство и перепланировку жилого помещения, и т.д.

Обязанности собственника вытекают из ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, их можно разделить на две группы. Первая - это бремя содержания жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме или в квартире. Вторая группа содержит обязанности надлежащего содержания имущества, соблюдения законных прав и интересов соседей, соблюдения правил пользования жилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирном д

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.