Особенности перевода нежилого помещения в жилое

Практика перевода коммерческих предприятий в жилые объекты не распространена. Процесс этого достаточно трудоемкий, требует временных и финансовых затрат. В итоге становится проще и дешевле приобрести квартиру или дом для проживания, чем делать добиваться согласований в многочисленных инстанциях. В каких случаях допускается перевод их нежилого в жилое, какие документы для этого нужны и во сколько обойдется процедура, в подробностях в этой статье.

Можно ли

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Законом не запрещен перевод нежилых помещений в жилые при соблюдении всех требований градостроительного, жилищного и санитарно-технического законодательства. В некоторых случаях налагаются ограничения, связанные с обеспечением безопасности жизнедеятельности собственников соседних помещений, при создании угрозы жизни, здоровью граждан, нанесения ущерба имуществу других лиц и предприятий.

Ограничения на перевод устанавливаются в связи с отнесением фонда, в котором находятся коммерческие помещения, к нежилым. В связи с этим сначала требуется изменение назначения объекта недвижимости – с коммерческого для пригодного для проживания.

Несмотря на это некоторые объекты могут получать статус жилых, но при соблюдении ряда условий:

1. Гражданин является полноправным владельцем помещения. Сменить назначение фонда и сделать соответствующие изменения в его виде не может арендатор или пользователь объекта недвижимости. В этом плане изменить целевое назначение не вправе жилец, оформивший с муниципалитетом договор социального найма или включенный в ордер на квартиру.
2. В отношении помещения должны отсутствовать обременения: залог, аренда, ипотека, арест и др. При наличии таких ограничений вопрос со статусом жилья не решается. Заявление уполномоченные структуры не принимают. Если коммерческий объект приобретается в кредит, то в отношении него должны быть сделаны выплаты по ранее заключенным договорам с банковскими учреждениями для снятия ограничений на распоряжение собственностью.
3. Состояние нежилого объекта должно соответствовать техническим нормам строительства, требованиям пожарной безопасности, возведено с соблюдением санитарных правил.
4. Помещение должно находится в городской черте рядом с инфраструктурой, иметь подключение к водопроводу, теплоснабжению, электрической сети, иметь отвод для канализации, то есть созданы все условия для проживания людей.
5. Объект должен находиться в нормальном техническом состоянии, он не поврежден, не грозит обвалом, все его конструкции сохранены в первоначальном виде, внесенном в градостроительный план и проектную декларацию. В отношении него не осуществлено незаконное переустройство, перепланировка, реконструкция.

В каких случаях может понадобиться

На практике требуется согласование перевода в случаях:

• когда гражданин имеет в собственности помещение для осуществление предпринимательской деятельности, но не обеспечен квартирой для постоянного проживания;
• если изменен фасад здания и его конструктивных элементов и по новому архитектурному проекту коммерческие объекты недвижимости в строении не предусмотрены;
• когда ранее был осуществлен перевод из жилого в нежилое, отмененный по решению суда или другому распорядительному акту.

В Жилищном кодексе указано, что процедура возможна только при изъявлении желания собственником.

В какой срок нужно прописать новорожденного ребенка? Найдите ответ на этой странице.

Необходимые документы

При переводе в жилой фонд требуется составление следующих бумаг:

• заявление с просьбой о переводе в жилой фонд в произвольной форме.
• подтверждение собственности на помещение – свидетельство или выписка из Росреестра, правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, судебное решение, дарение и др.
• технический паспорт, выданный органами БТИ или Ростехинвентариции. В нем отражаются все изменения, которые сделаны в отношении несущих и вспомогательных конструкций объекта. Если на момент подачи документов проводилась перепланировка или другие изменения, они отражаются в документе.

• план дома с обозначением на нем помещения. Это поможет специалистам определить возможность внесения изменений в фонд недвижимости с условием непричинения ущерба другим помещениям и возможности прокладки линий коммунальных услуг согласно требований жилого фонда.
• если помещение не соответствует по площади нормам жилой недвижимости дополнительно может потребоваться составление плана переоборудования помещения, поскольку для придания нового вида нужно будет проведение некоторых ремонтных и строительных работ.
• заявитель или представитель предоставляют паспорта в оригиналах, во втором случае также требуется заверенная нотариусом доверенность на осуществление процедуры перевода, подачу бумаг и представление интересов в уполномоченных органах.

Перечень документов не исчерпывающий. При обращении в определенную жилищно-строительную инспекцию нужно уточнять список на месте. При этом отказ в переустройстве или запрос иных бумаг может служить основанием к обращению в судебные органы для обжалования акта муниципальных или государственных структур.

Как перевести нежилое помещение в жилое

Процесс перевода заключается в проведении следующих мер:

1. Экспертиза, результатом которой является выдача разрешения о возможности перевода коммерческого фонда в жилое.
2. Составление проектной декларации.
3. Согласование проекта в нескольких инстанциях, ответственных за соблюдение санитарно-строительных норма, требований пожарной безопасности и др.
4. Выдача разрешения администрацией на перевод.
5. Внесение данных в базу инвентаризации недвижимости.
6. Получение свидетельства с данными об изменении назначения использования недвижимостью. По закону подлежит регистрации перевод нежилого помещения в жилое, если не требовалось переустройство или если необходимо заверить акт приемочной комиссии при изменении конструктивных элементов объекта недвижимости.

Процедура занимает примерно 45 дней, если не возникает сложностей с восстановлением или составлением документов, проведением проверок. При несогласии органов власти с переводом, если такой отказ по мнению заявителя является необоснованным, может обжаловаться в суде.

Вынесенное на основании ходатайства решение, вступившее в законную силу, при положительном исходе дела, передается для исполнения в уполномоченные организации для принудительной реализации законных мер.

Перевод из коммерческой недвижимости в жилой фонд в многоквартирном доме – один из самых простых вариантов.

Согласно Жилищного кодекса РФ, могут относится к помещениям для постоянного проживания, объекты:

• оборудованные канализацией, с вентиляцией, обеспечением водоснабжением и теплом;
• изолированные от других помещений;
• на территории жилой застройки;
• в исправном техническом состоянии, если их использование не грозит обвалом, нанесением ущерба жильцам или соседям.

Если в помещении неправильно выполнена перепланировка, например, стены вынесены посреди комнат либо установлена вытяжка вдоль стен, неправильно обустроен вывод воды и канализации, то необходимо сначала сделать переустройство или перепланировку для приведения в соответствие с требованиями к жилому помещению.

Для этого утверждается экспертиза, производятся строительно-монтажные и ремонтные работы. Обязательно нужно получить согласие от собственников соседних помещений, специально для этого проводится собрание, не котором утверждается протокол с соответствующим актом, который потом предъявляется в уполномоченные органы.

Для перевода комнаты в общежитии потребуется согласие собственников соседних объектов недвижимости. Также возможно проведение перепланировки согласно утвержденной проектной декларации. Далее проводится приемка помещения специальной комиссией, подписывается акт согласования.

При отказе других владельцев от перепланировки и перевода решение может приниматься в судебном порядке принудительно.

Стоимость

При переводе будут понесены расходы следующего назначения:

• получение выписки из Росреестра – 400 руб.;
• составление технического паспорта, вызов специалиста для обследования помещения – от 350 руб.;
• составление проектной декларации – от 2000 руб.;
• получение заключения – от 500 руб.

Собственник вправе осуществить все действия самостоятельно. В случае найма юриста или специалиста по жилищным вопросам такого рода для получения и регистрации всех согласований стоимость услуг составит от 300 000 руб. до 350 000 руб.

Когда не допускается

Требования к жилым помещениям указываются в постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 №47 и Жилищном кодексе. В актах перечислены основания, ведущие к невозможности перевода из коммерческого фонда в жилой.

К ним относятся случаи:

1. Если жилье находится в многоквартирном доме, а квартира находится на первом или другом этаже, но все помещения выше относятся к коммерческому фонду, не пригодному для проживания.
2. Когда попасть в переводимое помещение приходится переходится через склады, офисы или иные объекты недвижимости технического или коммерческого назначения.
3. При отсутствии возможности оборудовать отдельный вход для помещения, входящего в состав квартиры.
4. При несоответствии состояния офиса или иного объекта коммерческого фонда требованиям, предъявляемым к помещениям для постоянного проживания, если невозможности установить соблюдение условий пользования объектами жилого фонда.
5. Если в результате перевода получится жилье, полностью не соответствующее требованиям к пригодному для жизни граждан объекту: аварийное состояние; ухудшение эксплуатационных характеристик; физический износ всего здания или его отдельных конструкций, что приводит к снижению уровня надежности его использования и вызывает факторы для недопустимого пользования людьми вследствие угрозы обвала или полного разрушения; с повышенным уровнем радиации, уровня содержания химических и биологических веществ; в строениях, имеющих историческую и культурную ценность, если перевод причинит вред объекту.

В случае с недвижимостью, которая относится к объектам культурного наследия, требуется согласование перепланировки в местных органах охраны исторического наследия. Без этого разрешения перевод нежилого объекта в фонд недвижимости для постоянного проживания не представляется возможным.

Отказ последует в случаях:

• предоставления неполного пакета документов, отсутствия у представителя полномочий.
• при обращении в неуполномоченный на решение вопросов о перепланировке орган власти.
• если помещение не соответствует техническим нормам, предъявляемым к объектам застройки.
• при нарушении требований жилищного законодательства при переустройстве помещений, их эксплуатации и наличии других действующих ограничений.

Оформление квартиры в собственность в новостройке по ипотеке Сбербанка рассматривается на этой странице.